Bruksoverlating

Utleie i borettslag kalles bruksoverlating. Tidligere het det fremleie. Du kan ikke fritt leie ut leiligheten din til andre uten styrets godkjennelse.
 
Andelseier må ha bodd i sin leilighet i minimum ett år før det etter borettslagsloven er adgang til bruksoverlating. Da kan den leies ut for en periode på inntil tre år. I tillegg kan andelseier leie ut boligen sin for lengre perioder, og uten kravet om botid i ett år, når det oppstår midlertidige behov for å flytte. Dette kan f.eks være jobb og utdannelse andre steder. Spekulasjon i verdiøkning på leiligheten er derimot ikke en tilstrekkelig grunn etter loven.
 
Du må uansett søke styret/Usbl om å få leie ut leiligheten din. Det er nemlig viktig at styret/Usbl er kjent med hvem som bor i leiligheten til enhver tid. Hvis øvrige vilkår etter loven er oppfylt, kan styret/Usbl bare nekte bruksoverlating der det foreligger saklig grunn. Saklig grunn kan f.eks være at styret vet at leietaker er en person borettslaget har hatt problemer med tidligere. Vær oppmerksom på at både utleieperiode og leietaker skal godkjennes. Bruksoverlatingsperioden kan forhåndsgodkjennes, men man må da søke om godkjennelse av leietaker når denne er klar. Dette gjelder både om man håndterer prosessen på egenhånd eller benytter utleieformidlere.
 
Den som leier leiligheten av en andelseier har den samme plikten til å følge de regler som gjelder i borettslaget. Hvis leieboer nekter å følge ordensreglene og/eller er til bryderi for øvrige beboere, har styret myndighet til å pålegge leietakeren å flytte.
Leietaker har adgang til å møte på generalforsamling/årsmøte med forslags- og talerett, men har ikke stemmerett. Andelseier kan imidlertid gi leietaker eller andre fullmakt til å opptre på sine vegne.
Andelseier har i bruksoverlatingsperioden like stort ansvar som tidligere, for alle forhold som reguleres av lov og vedtekter/husordensregler; for eksempel for betaling av felleskostnader, vedlikehold og for at leietaker ikke er til sjenanse for øvrige beboere.

  

Lov om borettslag (utdrag)
1. GRUNNLAG FOR BRUKSOVERLATING
Informasjon om borettslagslovens regler om overlating av bruk:

§ 5-3. Overlating av bruken 
       Eigaren kan ikkje utan samtykke frå styret overlate bruken av bustaden til andre ut over det som følgjer av §§ 5-4 til 5-6. 

§ 5-4. Overlating av bruken når eigaren sjølv bur i bustaden 
       Ein eigar som sjølv bur i bustaden, kan overlate bruken av delar av bustaden til andre. 

§ 5-5. Overlating av bruken for opp til tre år 
       Med godkjenning frå styret kan eigaren overlate bruken av heile bustaden til andre for opp til tre år dersom eigaren sjølv eller ein person som nemnt i § 5-6 første ledd nr. 3, har butt i bustaden i minst eitt av dei to siste åra. Godkjenning kan berre nektast dersom brukarens forhold gir sakleg grunn til det. Godkjenning kan nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt eigar. 

§ 5-6. Overlating av bruken med særleg grunn 
(1) Eigaren kan elles med godkjenning frå styret overlate bruken av heile bustaden dersom
      1. eigaren er ein juridisk person, eller
      2. eigaren skal vere borte mellombels som følgje av arbeid, utdanning, militærteneste, sjukdom eller andre tungtvegande grunnar, eller
      3. ein medlem av brukarhusstanden er eigarens ektemake eller slektning i rett opp- eller nedstigande linje eller fosterbarn av eigaren eller ektemaken, eller
      4. det gjeld bruksrett som nokon har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfellesskapsloven § 3 andre ledd.
(2) Godkjenning kan berre nektast dersom brukarens forhold gir sakleg grunn til det. I tilfelle som nemnt i første ledd, kan godkjenning nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt eigar, jf. § 4-4.

§ 5-7. Søknad om godkjenning 
       Har laget ikkje sendt svar på ein skriftleg søknad om godkjenning av brukar innan ein månad etter at søknaden er komen fram til laget, skal brukaren reknast som godkjend. 

§ 5-8. Eigarens ansvar 
(1) Overlating av bruken minkar ikkje eigarens plikter i forhold til laget. 
(2) Eigar som er juridisk person, skal peike ut ein fullmektig som kan ta imot meldingar frå laget om bruken av bustaden. 
Fullmektigen skal vere ein fysisk person. Laget kan krevje skriftleg svar innan ti dagar dersom det har vendt seg.
(3) Fysisk eigar skal halde styret orientert om kvar ein kan få tak i han, så lenge eigaren har overlate bruken av bustaden til andre.